CONTRATTI DI LOCAZIONE E SFRATTI

Recenti ricerche hanno dimostrato che il numero di case prese in affitto è decisamente aumentato rispetto all’ultimo anno, registrando un aumento del +10,2% dal 2017 ad oggi. L’incremento della richiesta è da ricollegare ad un generale sviluppo del mercato e dell’economia italiana, fattori che hanno contribuito a far crescere domanda e offerta in una misura considerevole.
 
La pratica dell’affitto è regolata da un contratto di locazione che viene stipulato tra il locatore (ossia il padrone di casa) e il conduttore o locatario (che viene comunemente chiamato inquilino). Vediamo nello specifico cosa si intende con il concetto di locazione e soprattutto con quello di sfratto che, a causa della crisi, sta investendo sempre più persone.

Che cosa è la locazione?

La locazione è un contratto con cui il proprietario di casa concede il godimento di un bene (sia mobile che immobile) al locatario per un periodo di tempo determinato, in cambio di un compenso in denaro. Il contratto di locazione ha alcune particolari caratteristiche:

  • Consensuale: la natura consensuale di questo contratto prevede che l’accordo sia già concluso del tutto al momento del conseguimento dell’accordo stesso tra locatario e affittuario, senza necessità di una consegna materiale della cosa.
  • Comporta effetti obbligatori: tale condizione non implica l’acquisizione di alcun diritto reale sul bene, ma solo quello di godere e di usufruire quel determinato bene per un tempo determinato e solo per l’uso specificato nel medesimo contratto.
  • Forma libera: dal momento che il codice civile non regolamenta in alcun modo il contenuto del contratto e, per questo, locatore e affittuario potrebbero anche accordarsi oralmente, senza mettere nulla per iscritto.
 
Esistono, inoltre, diverse tipologie di contratto di locazione: ecco le principali:
 
  • Ordinario a canone libero (detto anche 4+4): e' caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata, ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l'entità del canone, ma con il vincolo però della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge (come ad es. l'utilizzazione dell'immobile per se o per i familiari, vendita dell'immobile);

  • Convenzionato (detto anche 3+2): il canone è calmierato (ovvero calcolato sulla base di accordi presi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini) ed è più basso rispetto a quello di mercato. Se utilizzato tale contratto, in cambio i proprietari possono godere dei numerosi benefici fiscali concessi dalla legge (irpef, ici, imposta di registro);

  • Transitorio: per soddisfare le esigenze transitorie da parte dei proprietari e degli inquilini, è stato stabilito che questi rapporti locatizi abbiano una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. Il contratto-tipo "transitorio" dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza transitoria del locatore e dell'inquilino;

  • Studenti universitari: data la natura del locatario (studente), questa formula ha durata variabile che può estendersi dai 6 ai 36 mesi. Il rinnovo avviene automaticamente alla scadenza del contratto, salvo disdetta del conduttore.

Obblighi derivanti dal contratto di locazione

Oltre agli aspetti tecnici, è importante sottolineare che sono considerati obblighi per il locatore (proprietario dell’immobile) la consegna al locatario dell’abitazione in buono stato di manutenzione e provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (come, ad esempio, la sostituzione della caldaia), volte a garantire al conduttore un reale godimento del bene.
 
Le opere di manutenzione ordinaria (opere di piccola manutenzione) sono, invece, a carico dell’inquilino che deve inoltre utilizzare la casa in affitto secondo l’uso a cui è destinata e non può quindi effettuare modifiche o innovazioni che ne mutino la struttura originaria. Di conseguenza, l’affittuario deve restituire la casa nello stato in cui l’ha ricevuta.

Che cosa è lo sfratto e quando avviene

​​Al concetto di locazione si lega quello di sfratto: si tratta di un procedimento giudiziale attraverso il quale il locatore ottiene la restituzione dell’immobile da parte dell’inquilino.
 
Due sono i tipi di sfratto disciplinati dalla legge:
 
  • Sfratto per finita locazione: implica che il contratto di locazione sia scaduto;

  • Sfratto per morosità: implica che l’inquilino non abbia pagato l’affitto mensile.
 
Per entrambi i tipi di sfratto, la procedura ha inizio tramite la notifica di un atto giudiziario recapitata alla residenza dell’inquilino moroso, che avrà il dovere di comparire all’udienza fissata per convalidare lo sfratto e per ottenere il rilascio dell’immobile e nel caso di sfratto per morosità per il pagamento dei canoni scaduti.
 
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